社區會所是為居民提供健身、休閑及文化娛樂等活動的服務場所，但最近，多家社區傳出會所被產權方賣掉，或被出租用于商業經營以謀取更大利潤，由此引發居民同物業及開發商的產權之爭。最近一周來，記者抽取北京50家曾承諾開設會所的社區進行摸底，發現僅有20%的社區會所在正常運營。
■抽樣調查
僅20%會所正常運營
一周來，記者深入豐臺、朝陽、西城等地多家社區，并通過電話對50家社區會所進行摸底了解，調查結果顯示，社區會所能正常運營的僅占20%，其余皆因產權不明、規劃用途私自變更或經濟投入、運營乏力等原因被挪作他用或被閑置。
新康園小區會所：被辟為3家飯店，居民投訴噪音大。
朗琴園小區會所：曾被開發商拍賣。因產權不明晰，該小區業委會多次走法律途徑。
贏海莊園會所：現為餐廳。
天倫錦城會所：現為超市。
和平大道會所：一部分改為售樓處，業主抗議。
隨園棲霞會所：未開放，等著出租。
瑞麗江畔會所：會所被出賣后出租，目前經營餐飲。
美樹假日嘉園會所：開發公司倒閉，會所產權不明，現空置。
國興觀湖國際會所：規劃為會所，小區的配套設施，未開放。
北京青年城會所：現改為私立幼兒園。
融科香雪蘭溪小區會所變身建材門市
“別的小區會所有游泳池、乒乓球、籃球，還有喝茶的地方，我們的會所只有建材裝修窗簾地板吆喝叫賣……”最近，通州區融科香雪蘭溪不少業主在其業主論壇發帖，討論其小區會所的現狀及如何和物業公司及開發商交涉，以便會所能真正為小區業主服務。
據了解，該小區自前年7月入住，不少業主熱望位于小區中心廣場的下沉式會所能投入使用。但令大家失望的是，去年夏天起會所開門營業，不是大家盼望的健身、休閑及娛樂交流設施，而是一建材門市，銷售水泥、沙子及墻漆等建筑材料。
近日筆者在該小區下沉式廣場看到，處于廣場中心的會所，塔形房頂，棕色墻磚，臺階由藍色瓷片鋪成，古色古香，非常漂亮。會所的門、窗及墻壁上卻懸掛張貼著“沙子”、“水泥”等建材標牌。透過門窗玻璃看進去，屋內也堆積著沙子、水泥等建筑材料。“為陪孩子打羽毛球，我每周五晚上都得開車15公里到南三環一羽毛球場地，打一小時得花60元，打完球回家都夜晚10點多了。小區會所就在我家樓下，要是開放了，在這里陪孩子運動下，抬腳就能回家休息，該多好！”王先生向往地說。
業主們紛紛反映，不少小區會所變成了公司、商場、餐廳等，還有的把會所用柵欄圈起來，成為小區中的一個獨立區域，這樣對開發商來說很有利，回款快，但是小區會所是社區的配套建設，其用途應該為居民服務。
該小區物業公司一工作人員稱會所是由開發商直接出租的，和物業公司無關。筆者多方聯系開發商無果。
久敬佳園業委會為居民討要會所
入住7年來，小區會所沒有給居民提供健身、娛樂等服務，反而變身為一家企業單位的辦公樓。最近，在居民的強烈呼吁下，豐臺區久敬佳園小區業委會決定啟動法律程序幫居民討會所。
該小區居民王女士反映，每次到朋友家去都很羨慕人家的會所，會所設置有舞廳、棋牌室、健身房等，大家交一點服務費就能享用這個休閑娛樂的好去處，“我們這個小區，從2005年入住開始，小區的會所就一直被開發商鎖著。我們沒有享受到任何服務”。
近日筆者來到該小區三區二號樓，小區會所占地約2000平方米，兩層樓，會所大門緊鎖。不少居民紛紛表達自己的不滿：“門經常鎖著。偶爾看到有人進出辦公。”“會所變成辦公樓太不靠譜了。” “社區會所為什么被賣掉而不能為居民所享有？”
據了解，自去年起該小區業主便向豐臺區建設委員會、街道等相關部門投訴，以期解決會所問題，但直至今日仍無進展。該小區業委會負責人反映，為爭取會所，業委會也進行了多方努力，但開發商說他們有產權證，且會所已被賣掉，“我們從沒見過會所的產權證。小區規劃中對會所的性質有明確規定，且樓盤銷售時及購房合同里也突出了會所為業主服務的功能。所以，即使會所產權歸開發商，但開發商擅自改變會所用途，也侵害了業主利益，屬于違約行為。我們將帶領業主維護自身權益”。
近日，豐臺區房管部門稱，該社區會所問題應由小區業委會與開發商溝通協調解決。
富東嘉園經營乏力會所遭遇閑置
自2008年起，朝陽區富東嘉園小區業主便開始陸續入住，但直至目前該小區會所仍遭棄置無力開放。
“入住前就想著小區內有會所，可以隨時健身。可入住后，開發商所說的超大會所一直沒開放過，讓人很失望。”小區業主李女士說。該小區多數業主反映，應該將會所開發利用，給大家提供一個活動場所，同時也能實現會所的功能和價值。“入住都這么久了，每次活動都得跑到別的小區辦卡。會所到底什么時候開放？”業主王先生抱怨。居民們反映，開發商在賣房時曾宣傳過小區內有6000平方米的超大會所，包含網球、健身、桑拿、游泳、餐飲娛樂、仿SHOPPINGMALL的綜合場所。可現在業主入住已有4年，這些設施一直未出現過，也未曾看到開發商對其有建設。
對于業主的質疑，物業公司一工作人員稱，會所未開放是因為經濟原因，“開發商一直想出租，可又不允許單間出租，希望有承租人將6000平米的會所完全租下，可現在來尋租的人多為小團體組織，只租一兩間，所以會所一直未能租出去”。
據了解，目前，該小區有少數居民自發將會所一樓進行了清理，天冷的時候，大家就躲到這里來跳舞、打球。“最起碼有墻不透風啊，這樣活動著也不冷了。”小區黃奶奶說，大家都希望開發商能盡快開放運營會所，為大家提供一個健身的好去處。
■專家觀點
非獨立產權會所應屬全體業主
社區專家舒可心稱，社區會所原本是市政規劃的指標之一，是以居民“千人指標”為基礎的、用于居民生活配套的建筑。近年來，為尋求銷售突破，不少開發商在社區會所上做文章，將其包裝打造成為銷售亮點。
在會所建設方面，有的開發商支付了該建筑的土地出讓金，從而取得了會所的所有權，且開發商能夠出具會所建筑面積的獨立產權證，這才能說開發商確實具有該會所的產權。在這種情況下，開發商就是會所的產權人，對會所具有所有權，其中包括處置的權利。在這種情況下，開發商仍然應該依照合同內容，向業主提供社區會所服務項目所需的所有硬件條件。“這一點，很多開發商自己不明白，他們以為房屋買賣合同在交房以后就結束了。其實，該合同中關于會所的服務承諾，也都是合同應該遵守的內容，應該繼續有效。”舒可心強調，開發商須遵守合同中的義務和政府的有關規定，即房屋買賣合同中明確了會所的用途，開發商就無權單方面進行變更，否則就是違約，其他產權人可以向政府舉報其違規行為。
舒可心認為，目前小區會所的大多數狀態是開發商不具有會所的獨立產權。會所沒有獨立產權，也沒有任何人能夠主張其產權，會所表面上是“沒有產權”，則會所的產權人就是全體業主，即會所是業主大會的財產，業主大會有權利決定會所的使用、支付會所的管理費用，并享受會所帶來的收益。
■律師說法
擅改會所用途需擔法律責任
京華律師事務所律師馬傳貞認為，在一定程度和意義上，社區會所是業主客廳的“擴大”和“延展”，是小區公共活動空間，是為小區居民提供較全面的娛樂休閑活動的場所。
但是，目前多家小區會所被開發商及物業公司銷售或出租，變身為單位宿舍樓、辦公樓，或進行商品經營，有的則棄置不用，這就改變了會所的規劃用途。
在社區事務中，無論會所的產權是屬于開發商或業主專有還是共有，會所的用途、功能都不能隨意改變。若要改變會所規劃用途，則需要到規劃委變更，需要召開專家論證和公眾參與的聽證會。“如果不辦變更手續就改變了會所用途，那么開發商就違反了法律規定。小區業主可以起訴要求開發商承擔相關法律責任。”
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